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日志

 
 

震惊揭秘房价涨与跌  

2012-01-13 00:05:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文出自我一位中年友人之手,分析得很系统,应该说对被各种杂谈搞得混乱不堪的自己整出了一条清晰的思路。如想看评论请去天涯的经济论坛。

 

以下正文:

 

 

              在中国,从来没有哪个行业像近年的房地产行业一样被如此密集的政策所包围。也从来没有一个话题让如此多的政府官员、经济学家、企业和百姓打那么多口水战。
     那么,房产到底是会涨还是会跌,20日我采访了一位神秘人士,应要求我们称之为G先生,采访内容整理如下:
    J: 自98年以来,中国房地产是一路飘红,尤其在2003年后更是青云直上,房地产市场现在可以说是百姓茶余饭后最投入的话题,能否请您广泛谈谈您的看法。
    G:这个话题之所以这么红火,是因为它关系到方方面面的利益,包括民生的索求、房地产商的利益链和政府决策的均衡,自房产系列新政推出以来,房地产市场实际上陷入了涨跌两难的尴尬境地,现在正是政府、开发商、买房人互相博弈的的关键时期。涨,不利民生,不利于社会和谐和稳定,不利于实业发展、尤其是制造业的发展;跌,不少房地产商已借助银行低抵押高贷款,甚至假售真贷等手段套住了银行,变相套住了国家金融、绑架了国家的经济体系,尤其是为了抵御2008年国际金融海啸的影响,银行对房地产贷款的特低门槛,包括购房低首付、甚至零首付,给今天的调控带来了巨大的困难,投鼠忌器嘛,一旦房价下跌30%,会有多少房地产商逃之夭夭,会造就多少烂尾楼,如果下降40%以上,会有多少的还贷违约,会给银行带来多少不良资产和坏账,这是政府需要考虑的,所以,牵一发而动全身,也是各方利益的博弈的筹码,能不热门吗?
    J:那政府在这两难的境地到底最终选择让房价升还是跌?还是让市场自然选择?
    G:让市场自然选择肯定是不可行的,好比两个孩子在打架,其中有一个之前已严重受伤而被对手按在下面打的情况下,家长还能说让他们自己解决吗?之前的宽松、超前的货币政策或者说是国际经济形势和国家战略地位的需要,两害相权取其轻嘛,不需要我们事后诸葛亮,况且市场自然选择在不同的政策环境下也会有不同的走向,所以政府方向选择是肯定的,政策的介入也是必须的。
    房价上涨政府肯定是不支持的,因为就当前而言它已经严重影响民生和社会稳定、降低了包括已购房(还贷压力)和没有购房人的幸福指数,严重影响实业、尤其是制造业的发展,举国之重心于房产经济绝对是愚蠢之至,没有强力的制造业发展的支撑何谈世界强国,所以政府选择给房产降温、引导市场降价的态度是不容置疑的。
    J:政府已经出台了那么多政策,为什么调控不下来呢?
    G:不是调控不下来,而是理解上的差异,百姓理解的是政府调控政策就会使明天天一亮就看到房价就像股票跌停板那样明显,这是不可能的,或者说是政府最不想看到的结果,否则我们也可以参照普京一句话降下房价,其实政府的调控是一门艺术,它必须讲究手法、力度、时机,需要全盘考虑均衡,我们前面已经说到房地产已经套住了银行,套住了国家金融、绑架了国家的经济,好比歹徒绑架了人质,站在高高的楼顶,你逼急了,它就带着人质跳楼,正确的做法是第一步先围而不攻(先稳定房价,提高房产商贷款门槛和购房首付),第二步广播劝降(调控政策、舆论引导),第三步消耗歹徒体力(提高房产商和炒客融资成本到逐步降低贷款或断贷,包括二三套以上贷款政策),第四步观察周围地形,测量风速、准备地面保护措施最大限度保障人质安全(观察国际经济形势,贯彻新“36条”, 落实保障房建设,国有四大银行全面再融资予增强抵御风险的能力,再一次对银行进行房价下跌的压力测试,适时提供中小型微型企业,民营企业、新兴产业扶持政策包括不对称条件贷款和利率优惠),第五步限时释放人质,解救人质(政策明确房产价格体系与地区工资关系,限时释放二手房交易政策,对第二套或第三套房产课于重税,提高房产交易成本,对一套改善型房产交易税实行一交一退),从2010年12月到现在我们刚走完前3步,正进入第四步,相信不久你们就会看到第五步。所以,不是不到时机未到,到那时,估计住房价格将步入一个漫长的下坡路,但它是缓慢的,决不会是有些人希望的暴跌。
     政府方向是明晰,当家的用心良苦也是一目了然,但媒体传言、猜测甚至谎言不绝以耳,有不良媒体出于利益不厌其烦充当房价飙升的推手、指鹿为马,任何消息都能被解释为利多,避重就轻、有的经济学家天天给政策品头论足,像芙蓉姐姐一样,语不惊人誓不休,也有政府官员不知是无知还是别有用心随意发出与党中央不和谐的声音;今天是发改委的某某,明天是住建部某某,后天是政府某研究所某某,所以百姓听到是五花八门的声音,云里雾里,一头雾水,只能弱弱的问一声:我们信党的话,要降了吗?而房产商利益链的力量因为有经济基础,它能让各种媒体为它呐喊,制造房产紧张论、高价论、一方面迷惑了百姓,一方面以中小企业破产潮要挟政府的紧缩政策。正所谓屁股决定立场。卖的和买的永远不可能有一样的声音,只是看谁有喇叭,谁的声音大,所以政府要严肃有官方身份人的言论,在百姓心目中,他们就是代表政府。之前,政府对房价的表态都是要合理、要健康,可是怎样是健康、合理?有人说与GDP同步就健康了,也有人说每平方房价按该地区两个月的平均工资,还有人说市场就是健康(市场蒜你狠、豆你玩那也是健康吗),政府想抛砖引玉,这块砖头让无数砖家拍得头破血流,而且还有数亿人纷纷加入其中的阵营,如果说昨日政府的表态的模糊是一种艺术、一种手段,但现在,我觉得该是政府有所鲜明表态的时候了,前几步准备工作都做完了,早一天不让百姓为居家纠结,早一天让房产商少点幻想,少点损失,毕竟我们只是要解救人质,不是要毙了歹徒。
     现有中国的经济体制,虽不是原来的计划经济,但也并非成熟的市场经济,而是政府政策主导下的市场经济,既然是政府主导下的经济领域出现偏差,政府也就有能力矫正,这和欧美国家不同,议会要挟执政党往往会以双方各让一步而妥协,而改革开放以来,无数事实证明,我们政府执行政策力度更强,更有能力解决矛盾,所以,任何行业挟天子以令诸侯是行不通的,同志们,听党的话,没错。
    J:有些人称目前房价是刚需造出来的,也有人说是丈母娘逼出来的,你怎么看?
    G: 这个是无稽之谈,粗略统计一下不就知道,既然是刚需,是丈母娘逼出来,那一定是首套,对二三套课于重税,该不会有反对意见嘛?
    J:您对我们之前出台的房产政策有什么看法
    G: 对限购令和目前上海实行的面积大于180平的首套房征收房产税我认为都是不是理想的调控措施。前者治标不治本,不用财税政策杠杆,而使用行政命令是市场经济的倒退,后者违背了打击投机的初衷,是对个人权利的干预。
    我前面说了,我们之前的政策以其说是调控,不如说是造舆论,构建氛围,真正有直接力度的政策还没出台,就是准备工作还没做好,时机还不成熟,真要出手,打蛇打在七寸上,调控政策要稳、准。如果中央认为房产不是投机炒高的,那就等于默认了刚需和市场价值,也就没有泡沫可言,那还要调控啥,如果承认炒作,要先鲜明政府对房价价格体系定位的态度(如挂地方工资体系),适时推出房产交易重税和二、三套房产税,超高的房产交易税成本抑制投机炒房,二、三套房产税准确的掐住空置房的命脉,政府鲜明的房价定位体系使投机客失去炒作的幻想,这样房价必降。何必出台太多的政策伤及无辜(其实之前有些政策已经伤及无辜,如首套房百姓)。
    J:有人说房产税制定标准和执行难度太大,您怎么看
    G;那是杞人忧天,只需在源头购房办证时征收,就可以解决征收的难度,并用税收鼓励原多余的二三套房在限定的时间完成交易,既可以解决空置房,还增加市场供给,过了时限交易,成本超高,谁还留啊
    J:为什么说中国的房产经济影响实业特别是制造业的发展?
    G:近八年,中国房地产业是暴利的八年,在这八年里,凡沾房产业的大小都盆满钵满,一个企业老板无奈的说:他企业原有7个中层管理人员,后来这些人或炒房炒成老板,或入股做房地产、最差的一个最后也做了房产中介公司的老板,个个千万以上,2003年,两个儿时朋友原合作办厂,因拆迁各赔偿100万元,其中一个拿这些钱办了个铝合金厂,每年还是小有盈利,辛辛苦苦八年赚了80多万,如今却只能买半套房子,另一个帮他打工,只是用那100万买了5套房子出租,八年来不只月租金收入可观,现在这5套房子价值800万。所以近几年各行各业纷纷加入房地产大军。企业的“房地产投资”让大量的资源流入房地产业,对自身行业的挤出效应,使得有些行业的主业名存实亡。
     如此飙升的楼价,既是当前通货膨胀的根源。也是影响和阻碍实业特别是制造业发展。
     郎咸平说,制造业危机是中国经济的软肋,中国楼市的病根在于制造业。制造业危机迫使资金大量进入房地产行业,从而造成了房价越炒越高的局面。而我则认为:第一句是对的,后面不敢苟同,应是畸形的房产业飙升勾引了商人的利益欲望,“弃本从房”才影响和加速了制造业的危机。
    J:看来您对未来房地产的未来持悲观态度的了?
    G:我对未来房价持悲观态度,但我对房地产业持乐观态度,只有回归理性的行业,才是乐观发展的行业.尤其是商业地产,那是一个广阔的天地。不过也不要象“蒜你狠”那样炒成“地翻天”。
     重庆市正在大规模推进的公租房建设在未来一段时间将对房地产市场产生影响,一定程度上抑制投资和投机性购房。按照重庆市政府规划,自2010年起的三年内,重庆市将开工建设4000万平方米公租房,去年已开工建设1300万平方米,今年开工建设1350万平方米。同时,今年将有1000万平方米公租房投入使用。由于公租房的租金是市场价的60%,一旦面市,其周边商品房的租金势必受到影响,会刺激投资者形成看跌的心理预期。
     今年全国1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。未来五年政府建3600万套保障房,具体执行是在2011、2012年分别建设1000万套,2013-2015年建设1600万套。让1/5的城市家庭搬进新房,还有经济适用房,还有限价房、公租房……
     除非您是精英,因为你确信,你的经济条件排在中上,您不屑住经济适用房或保障房,否则我劝选择做无房户。
     如果现在上交所推出房产期货,我一定选择做空。
     以前听一说法,当摆摊的大爷都跑去买股票也能赚钱时,就是股票爆跌的开始
    如今,任何一个买菜的老太婆,你要是和她说房产会降,她一定会说,宁愿相信世上有鬼也不会相信你这张破嘴……
    J:非常感谢您透彻的分析,希望下次能有机会采访您。

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